Lo esencial en 3 puntos
La reducción es del 95% sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido. Límite estatal: 122.606€ por heredero. Muchas CCAA amplían este límite.
Solo la pueden aplicar cónyuge, hijos, descendientes y parientes hasta 3º grado (con convivencia previa). No cualquier heredero.
Vender antes del plazo de permanencia (3–10 años según CCAA) obliga a devolver toda la reducción con intereses. Planifica antes de vender.
Nota legal: los ejemplos de este artículo son orientativos. Los cálculos exactos dependen de las circunstancias específicas de cada herencia y pueden variar. Consulte con un asesor fiscal para su caso concreto.
Qué es la reducción por vivienda habitual
Es una reducción específica del impuesto de sucesiones que permite al heredero restar el 95% del valor de la vivienda habitual del fallecido de su base imponible, adicional a las reducciones por parentesco. Es decir, se acumula con la reducción del Grupo II (15.957€) o la autonómica correspondiente.
Importante: esta reducción se aplica sobre el valor del inmueble, no sobre la base imponible global. Si el piso vale 300.000€ y hay 2 herederos a partes iguales, cada uno tiene derecho a una reducción del 95% sobre su parte (150.000€), hasta el límite de 122.606€.
Requisitos para aplicar la reducción
Sobre el inmueble
Debe ser la vivienda habitual del fallecido
El fallecido debe haber residido efectivamente en ella
No se aplica a segundas residencias ni pisos de alquiler
No se aplica a locales, garajes sueltos ni trasteros independientes
Sobre el heredero
Cónyuge o pareja de hecho registrada
Hijos y descendientes (cualquier edad)
Padres y ascendientes del fallecido
Parientes colaterales hasta 3er grado (hermanos, tíos, sobrinos) si hubo convivencia previa de 2 años
Cómo se calcula la reducción por vivienda habitual
La fórmula general: reducción = mín(95% del valor de la parte del heredero, límite autonómico).
Ejemplo: piso de 350.000€, 2 herederos
Valor del piso
350.000€
Parte por heredero (÷2)
175.000€
95% de 175.000€
166.250€
Límite estatal por heredero
122.606€
→ Reducción aplicable por heredero (el menor)
122.606€
En Madrid (sin límite): la reducción sería 166.250€ por heredero, ahorrando ~15.500€ adicionales en la cuota.
Nota legal: los ejemplos de este artículo son orientativos. Los cálculos exactos dependen de las circunstancias específicas de cada herencia y pueden variar. Consulte con un asesor fiscal para su caso concreto.
Tabla: reducción por vivienda habitual en las 17 CCAA 2026
| Comunidad Autónoma | Reducción aplicable | Plazo de permanencia |
|---|---|---|
| Madrid | 95% sin límite | 3 años |
| Galicia | 95% hasta 600.000€ | 5 años |
| Cataluña | 95% hasta 500.000€ | 5 años |
| Andalucía | Incluida en 1M€ G II | — |
| Asturias | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
| País Vasco | 95% régimen foral | 5 años |
| Navarra | 95% régimen foral | 5 años |
| Valencia | 95% hasta 122.606€ | 5 años |
| Canarias | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
| Castilla y León | 99% hasta 400.000€ | 5 años |
| Aragón | 100% hasta 300.000€ | 5 años |
| Murcia | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
| Baleares | 100% hasta 180.000€ | 5 años |
| Cantabria | 95% sin límite | 10 años |
| La Rioja | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
| Extremadura | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
| Castilla-La Mancha | 95% hasta 122.606€ | 10 años |
Nota legal: los ejemplos de este artículo son orientativos. Los cálculos exactos dependen de las circunstancias específicas de cada herencia y pueden variar. Consulte con un asesor fiscal para su caso concreto.
Ejemplo completo — con y sin reducción por vivienda
Padre fallece en Barcelona. Deja un piso de 280.000€ (vivienda habitual) y 50.000€ en cuenta. Un único hijo adulto. Sin deudas.
Sin reducción por vivienda
Masa hereditaria: 330.000€ + ajuar 8.400€ = 338.400€
– Red. Grupo II Cataluña: –100.000€
Base liquidable: 238.400€
Cuota íntegra: ~43.500€
Bonificación Cataluña (~40%): –17.400€
Cuota final
~26.100€
Con reducción por vivienda (95% de 280k, límite 500k Cataluña)
Masa hereditaria: 338.400€
– Red. Grupo II Cataluña: –100.000€
– Red. vivienda habitual (95% de 280k): –266.000€
Base liquidable: 0€ (o casi 0€)
Cuota íntegra: ~0€
Cuota final
~0€
Ahorro por aplicar la reducción correctamente: ~26.100€. En Cataluña, la reducción por vivienda habitual puede tener más impacto que las bonificaciones generales, precisamente porque Cataluña tiene una bonificación final limitada.
Qué pasa si vendes el piso antes del plazo
Vender antes del plazo de permanencia tiene consecuencias directas y costosas:
Se pierde retroactivamente toda la reducción
Debes devolver la cuota que no pagaste gracias a la reducción, calculada como si nunca hubieras aplicado este beneficio.
Se añaden intereses de demora
Desde la fecha en que debiste pagar hasta la fecha en que regularizas, se acumulan intereses al tipo oficial (4,0625% anual en 2026).
No hay sanción si lo declaras voluntariamente
Si presentas una complementaria antes de que Hacienda actúe, no hay sanción adicional. Solo cuota + intereses.
Hacienda lo detecta al inscribir la venta en el Registro
El notario que autoriza la venta está obligado a comunicar la transmisión a Hacienda. La detección es prácticamente automática.
¿Necesitas liquidez? Si tienes que vender el piso heredado, analiza si esperar al cumplimiento del plazo es viable. En Madrid (3 años), la espera es relativamente corta. En CCAA con plazo de 10 años, puede ser inasumible. Calcula el coste de devolver la reducción vs el coste de financiación alternativa.
3 errores habituales con la reducción por vivienda
No aplicarla por desconocimiento
Es la causa más común de pagar de más en herencias con inmueble. El asesor o el heredero no la incluye en la autoliquidación. Una vez presentada, corregirla requiere una declaración rectificativa antes del plazo de prescripción.
Confundir vivienda habitual con segunda residencia
Si el fallecido vivía en Madrid y tenía un piso de verano en Valencia, solo aplica la reducción al piso de Madrid. El de Valencia es una segunda residencia y no cumple el requisito.
Vender sin calcular el coste de devolver la reducción
Algunos herederos venden el piso antes del plazo sin calcular cuánto devolverán. La cuota + intereses puede superar el beneficio inmediato de vender. Siempre calcula antes.
Nota legal: los ejemplos de este artículo son orientativos. Los cálculos exactos dependen de las circunstancias específicas de cada herencia y pueden variar. Consulte con un asesor fiscal para su caso concreto.
Calcula el ahorro con la reducción por vivienda en tu caso
La calculadora aplica automáticamente la reducción por vivienda según la normativa de tu comunidad autónoma.
Los resultados son orientativos. Para decisiones fiscales consulta un asesor.
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